余姚综合性门户网站

千亿中梁上市 融资与销售面临考验

在过去三年中,销售额从超过10亿到超过1000亿。迅速进入房地产市场1000亿阵营的中粮控股已在香港成功上市。然而,三线和四线城市房地产市场的冷却,融资方面,特别是信托融资和海外债券发行收紧,正在考验房地产公司上市后的趋势。

中粮香港上市

7月16日,中粮控股集团有限公司(2772.HK,以下简称“中粮控股”)成功登陆香港证券交易所,成为第三家在资本市场上市的内地房地产企业。年,这也是最大的资产和最大的资产。一。根据招股说明书,中粮控股是中国快速发展的大型综合房地产开发商。它植根于长江三角洲经济区,分布在全国各地。根据综合开发能力,自2014年以来,公司连续六年荣获中国房地产十大研究奖。该集团被评为中国房地产百强企业之一。

在发行方面,中粮控股原计划提供每股5.2-6.68港元的价格范围,并将在全球销售5.3亿股。据估计,募集资金将为27.56亿至35.4亿。最终发行价为每股5.55港元,全球募集资金数量超过计划基准的31.77%(香港公开发售的最终认购额为5331万股,为计划发行的1.01倍,且国际发行量为6.45亿股,计划发行1.35倍。双倍),募集资金净额为27.73亿港元。最终发行价和净筹资金额处于原始发售价的下限。

从上市后的表现来看,中亮控股的业绩稳步上升。上市首日,中粮控股上涨至6.22港元,收报5.95港元,上涨7.21%。截至7月15日,公司收盘价为6.13港元,较发行价上涨10.45%。上市第二天,中粮控股受海通国际保护。该银行认为,公司发展迅速,未来收入更加确定,财务状况稳定,融资成本有望进一步下降。目标价为每股9.70港元。

高营业额下的快速增长

从披露的财务数据来看,从2016年到2018年,中粮控股公司的表现就像一匹黑马。招股说明书显示,2016年至2018年,中梁控股营业收入分别为29.25亿元、14.26亿元和302.15亿元,复合年增长率为221.4%。销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,复合年增长率为78%。2019年前4个月,中粮控股实现销售额377亿元。从盈利规模来看,中粮控股2016年亏损2.7亿元,2017年和2018年实现净利润分别为4.97亿元和25.26亿元。中粮控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示,公司今年的销售目标约为1300亿元人民币。预计下半年金融环境将趋紧,反映出土地市场价格可能下跌。在这种情况下,钟良可能会加大对二线城市的投资,但具体情况取决于政策的落地。

从扩张路径来看,中粮控股2016年在三、四线城市获得了清仓、棚改红利,以高周转率模式快速扩张。中粮控股在业内被誉为“小碧桂园”。类似于碧桂园的高周转策略。采用“快资本周远期发展模式”,采用标准化的房地产开发模块和程序。据媒体报道,中粮控股还提出了公司内部“456”模式,即开业4个月、现金流回收5个月、第二次投资6个月。中亮控股在招股说明书中表示,其“阿米巴生态系统”将大型企业集团划分为多个小型企业组织,实现快速扁平化的复制和扩张,非常适合房地产开发业务的高可复制性。从2016年底到2018年底,中粮控股的子公司数量从223家增加到839家,员工数量从2100名增加到名。

目前,中粮控股的大部分项目位于三,四线城市及一线和二线周边城市。根据招股说明书,2016 - 2018年,中粮分别获得63,119和221个地块,其中34个,88个和168个位于三,四线城市。相应地,过去三年的土地储备分别为770万平方米,1900万平方米和3640万平方米。截至2019年3月底,中粮土方储存总建筑面积为3890万平方米,其中以浙江,江苏,安徽为主要市场的长江三角洲占37.9%。

光大证券指出,期待今年房地产需求的流动性紧缩和叠加价格预期管理。预计第一和第二线将回归温和复苏的轨道,随着房价预期向低线城市扩张,以及棚屋改革的减弱。继续出现,三线和四线城市将面临明显的下行压力。三线和四线城市房地产市场的降温和流转股息的逐渐消失将对中粮控股的销售产生很大影响,未来还有待观察。

房地产融资监管升级

对于房地产公司来说,高流动率往往是高负债的背后,确保资金的安全是首要任务。数据显示,2016年至2018年,中粮控股的流动负债总额分别为351.35亿元,796.81亿元和1484.48亿元。公司未偿还银行贷款和其他借款分别为202.27亿元,244.76亿元和270.5亿元,平均实际融资利率分别为9.4%,7.9%和9.9%。

据了解,中亮控股的融资主要来自信托和资产管理渠道。截至2018年底,中亮控股的信托融资和资产管理安排融资占融资总额的58%,相关融资成本较高。截至2018年底,中粮共有109项尚未偿还的信托或资产管理计划,总额为147亿元,占借款总额的54.5%。根据中亮控股的招股说明书,中粮2015年和2016年的净负债率分别为1335%和1790%。在2017年和2018年,它突然下降到339%和58%。

从目前的政策层面来看,中国的房地产正面临着融资方面继续收紧的局面。今年5月17日,银行业监督管理委员会发布了第23号文件,发布了冷却房地产信托业务的信号。 5月31日,中央银行和中国证监会将暂停部分房地产企业的债券和ABS融资渠道; 6月13日,中国保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上,指出了房地产市场和房地产金融中房地产高杠杆率和过度融资的风险和问题。 6月份,融资范围逐步扩大。交易商协会通过了窗口指导,暂停了一些房地产开发商的银行间市场。发布债务融资计划以避免过度融资; 7月12日,国家发展和改革委员会发出通知,要求住房公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期外债,融资使用有限。房地产融资监管继续升级,政策进一步收紧。

中信建投证券指出,近期房地产融资监管不断升级,政策进一步收紧。预计土地市场将在下半年降温。 6月份,房地产信托仍然是主要的分销力量,监管升级业务势在必行。方正证券还指出,目前的融资环境继续收紧,使得开发商更加关注土地收购与现金流量之间的平衡业务决策。

——